隨著人生階段來到青壯年,有穩定的工作、成家,不免會開始考慮買房問題,有些人認為有一間房子生活才安穩踏實,然而,低利息、高房價的現實矛盾讓人對買房卻步,加上買房後每個月都會有一筆固定支出需付房貸,以及不確定欲購買的房屋價格日後是否下跌,究竟該不該買房?付房租和房貸又有什麼差別?

  本文將先說明房貸的構成內容,以及抵押舊屋換新屋的概念與房貸計算,若對於是否該買房、付房租與房貸差異有興趣瞭解更多,建議可以參考下篇【選擇房租或房貸,究竟在取捨什麼?

房貸頭期款與還款方式

  買房常是一筆蠻大的金錢支出,通常會將選好的房屋給銀行鑑價、向銀行抵押房子進行貸款,而常聽到的「頭期款」就是買房或買車時,在分期付款中所需要先行支付的費用,申請房貸成功後銀行會撥款下來,貸款人就可拿貸款金加上頭期款去支付房屋價金。如果可貸成數是七成,那剩下的三成即是須自己準備的頭期款。須特別注意的地方是可貸成數為銀行對於房屋鑑價的趴數,並非購買時的房屋價格。

  而房貸還款方式主要有三種,簡介如下:

1、本息平均攤還

每月還款金額相同,方便控制固定支出,為最常見的還款方式。

2、本金平均攤還

每月還款金額不相同,隨著每月應付利息減少,壓力逐漸減輕。(計算方式是每月本金償還金額相同,每月剩下的貸款餘額再乘以利率,因此每月利息不相同)

3、寬限期

通常是前面 1 到 3 年只繳利息費用,之後再依本息平均攤還方式償還貸款。

抵押舊屋買新屋

  如果舊屋還在抵押貸款,但隨著孩子長大、想舊屋換新屋,該怎麼辦?接下來要說明的例子是「先賣舊屋,後買新屋」的情形。

  先提供面對換屋要有的概念:房子僅有在還完貸款時,才能塗銷抵押權、過戶房子。貸款的清償可以由申貸者(房屋賣家),或者轉移房貸給買家、買家代為清償。若是想等舊屋貸款清償完畢要換新屋的朋友,建議向銀行申請「提早清償部份本金」或「提早清償全部本金且申請塗銷抵押權」。(計算皆採本息平均攤還制)

☆「提早清償部份本金」後的每月還款金額

  建議大家身邊若有閒錢、或者加薪,可以提早清償部分金額就提早還款,因為可以減少支付利息給銀行。

  這裡假設一案例:有一市值 1,000 萬房子,貸款 700 萬,貸款利率 2%、貸款年限為 20 年,貸款人在 5 年後提前償還 50 萬,則第六年開始每個月要還多少金額?(試算建議直接搜尋"每月還款金額試算",可直接輸入資訊跑出結果)

  第六年先償還本金 50 萬後,貸款本金約剩下 500 萬元。

☆「提早清償全部本金」且「申請塗銷抵押權」

  這部分要注意房貸違約金、綁約期的規定。貸款人提早清償全部本金,則不需再支付利息給銀行,銀行相對地受損,因此,銀行通常會限定前 3 年部的解約,也就是提早清償全部本金,且通常滿三年後、未到期前,會需要依期限而不同之比例給付銀行違約金。

  違約金的規定針對以下三種狀況,每家銀行規定不同,申請貸款時需留意。

    1、提前清償部份本金。

    2、提前清償全部本金。 

    3、提前清償全部本金且申請塗銷抵押權。

房貸的注意事項

  這裡統整以上提到的重要概念:

1、房貸支出不要超過月收入四成以上。(補充)

2可貸成數為銀行對於房屋鑑價的趴數,非購買時的房屋價格。

3、申請房貸時要留意違約金、綁約期的規定,避免日後用到。

4、可以提早清償房貸本金就提早清償。

5、要賣掉抵押中的舊屋,需全部本金清償完,才能塗銷抵押權、過戶。

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